Главные недостатки квартиры в новостройке, о которых умалчивают застройщики и риелторы

Строительные компании активно рекламируют квартиры в строящихся или новых домах. А государство предлагает семейную и IT-ипотеку под 6 % годовых при покупке такой недвижимости. Учитывая ставку Центрального Банка России — 21 %, подобное предложение кажется выгодным. Но так ли все прекрасно на самом деле, будем разбираться в этом материале. Поговорим о недостатках жилья в новом многоквартирном доме, о которых изначально мы редко задумываемся.

Для начала уточним термины. Новостройка — это новое жилье, которое еще строится или построено совсем недавно. С юридической точки зрения покупатель становится его первым владельцем, также как и автолюбитель, выехавший на новой машине из салона.

Вторичное жилье — недвижимость, на которую уже ранее оформляли право собственности предыдущие владельцы. При этом «вторичка» может быть как в новостройках, так и в старых домах. В статье под этим понятием мы будем иметь в виду квартиры, в которых уже сделан хотя бы минимальный ремонт и жили люди.

1. Цены

Первичное жилье стоит дороже, чем вторичное. Возьмем к примеру город с населением 300 000 человек, где активно строятся новые многоквартирные дома. На момент написания статьи стоимость квадратного метра у застройщика варьируется от 109 до 130 тысяч рублей. В то время как квартиру от собственника в более-менее свежем доме можно купить по более низкой цене — до 100 тысяч руб за квадратный метр. В первом случае мы получаем предчистовую отделку, где для жизни необходим ремонт с нуля, а во втором — квартиру, в которой уже можно жить.

Квартира в новостройке от застройщика в небольшом городе Стерлитамак

Вы скажете, что вторичное жилье невозможно купить по той же ставке, что и новостройку. Действительно, ставка Центрального Банка РФ составляет 21 %, а банки выдают кредиты под 25 % и выше. До апреля 2025 года семейная ипотека распространялась только на первичный рынок, а с апреля ее применили и ко «вторичке». Правда, купить недвижимость от собственника по льготной ставке можно не везде. Как правило, это маленькие города с населением до 200 000 жителей. Возможно, такие условия были созданы для того, чтобы у людей было больше мотивации оставаться в провинции, а не переезжать в большие города.

Примеры городов, где можно купить готовое жилье по семейной ипотеке

Совет: лучше подкопить средства и приобрести квартиру с ремонтом от собственника, чем брать жилье в новостройке от юрлица. Ежегодная процентная ставка вроде бы ниже, но вы все равно переплачиваете, так как стоимость новостройки от застройщика выше. Льготная ипотека действительно творит чудеса: благодаря ей новое жилье остается востребованным, а цены продолжают расти.

2. Стоимость ремонта

Когда мы рассматриваем жилье в новом доме, то изначально видим красивые брошюры от застройщиков, где на картинках представлены современные дворы, подъезды и планировка квартиры с дизайнерским ремонтом. И мы на эмоциях думаем, что сделаем примерно также и будем жить в великолепных условиях. При этом риелторы могут сказать, что новый дом всегда лучше старого, ведь до вас там никто не жил, а ремонт можно сделать «под себя». Как же здорово — осталось только отправить заявку на ипотеку, внести первый взнос и жить припеваючи. Но мало кто задумывается о том, сколько предстоит платить за все это, помимо самой квартиры.

Отрывок из брошюры одного из застройщиков

В среднем стоимость ремонта в однокомнатной квартире до 40 квадратных метров составит не меньше 1 млн рублей. Да, если делать все самостоятельно, то можно значительно сэкономить. Например, ремонт в санузле обойдется в 150-200 тысяч рублей. И это цена только за работу мастера, а материалы считаются отдельно. Межкомнатная дверь — 15-20 тысяч руб, а ее установка — 5 тысяч руб. Я указываю цены в провинциальном городе, в столицах ценник будет еще выше.

Еще один нюанс: в новостройке необходимо сделать ремонт быстрее, чтобы заехать и жить. А во вторичном жилье, если там уже есть ремонт, можно жить сразу и дорабатывать его постепенно. Учитывайте, что платить за ипотеку и одновременно делать ремонт — достаточно затратно. Плюс, все это сказывается на психологическом здоровье.

3. Инфраструктура

При выборе квартиры важно учитывать окружающую инфраструктуру. Как добираться до работы, детского сада, школы и обратно. Есть ли рядом автобусные остановки, метро, необходимые магазины, кафе и прочие сервисы для современной жизни. Все это важные вопросы, на которые желательно ответить перед тем, как сделать выбор.

Женщина с детской коляской не может пройти к своей новостройке

Новостройки чаще всего располагаются на окраинах или вовсе за городом, так как земля там дешевле для застройщика. Вдобавок не все строительные компании делают асфальтовые дороги до своего жилого комплекса. Некоторые строят дорожную сеть только возле него. Мол, путь до самого ЖК должны построить местные власти. Так жители вынуждены годами ездить по бездорожью, вспоминая недобрым словом тех, кто продал им жилье.

Дорога к новостройке засыпана крупной щебенкой

При выборе квартиры на вторичном рынке подобные проблемы встречаются реже. Можно купить жилье в уже обжитом районе, где расположены все дороги, а рядом находятся все необходимые учреждения. Конечно, это идеальная картина, когда все необходимое рядом — но по крайней мере там будут дороги, а не бездорожье, как в случае с новостройками.

Центр города Уфа, республика Башкортостан

4. Шум от строительных работ

Предположим, вы купили квартиру в новом доме, сделали ремонт и уже готовы переехать в свой прекрасный уголок. Но и тут вас могут ожидать сюрпризы — это шум от соседей, которые делают ремонт. По утрам вас разбудят не поющие птички, а работающий перфоратор соседа. Причем звук будет слышен даже на большом расстоянии, например, вы живете на 7 этаже, а ремонт делают на 2-м. Все жильцы дома оказываются невольными участниками происходящего. И так на протяжении нескольких лет, пока большинство людей не заселятся. Это одна из проблем новостроек, о которых мы узнаем лишь после покупки квартиры.

Вторичное жилье тоже не панацея, но когда дом обжит, то и все основные ремонтные работы уже сделаны большинством жителей, а значит, жить там будет спокойнее.

Заключение

Итак, выделим главные достоинства и недостатки новостройки:

Плюсы:

• Современный дизайн фасадов, планировка и обустроенные дворы. Приятно видеть красивый дом и дворик, где могут спокойно играть дети, да и самим можно спокойно посидеть на новой лавочке.
• Низкая процентная ставка при покупке жилья по семейной или IT-ипотеке. Да, это удобно: например, заплатили 20 % первого взноса, а потом вносите минимальные платежи и через много лет квартира полностью ваша. При этом учтите взносы по страхованию жизни и недвижимости, которые чаще всего являются обязательными.

Минусы:

• Новостройка стоит дороже, чем «вторичка»;
• Необходимость быстро сделать ремонт, чтобы можно было жить в этой квартире;
• Шум в первые несколько лет от строительных работ;
• Сомнительная инфраструктура, но здесь все зависит от конкретного объекта.

Как видим, у новостроек тоже есть свои плюсы, но лично для меня плата за это слишком большая. Я написал этот материал, опираясь на свой личный опыт. Я могу сравнить свою жизнь в доме, который был построен несколько лет назад и в новостройке. Со сложностями нового дома я бы не советовал сталкиваться никому. Проще взять квартиру от собственника в обжитом доме с развитой инфраструктурой и жить спокойно. Потому что нервы дороже красивой картинки, которую рисует застройщик.

Автор — Айрат Кадырмаев